Jak sprzedać mieszkanie z zadłużeniem?

Kto kiedykolwiek sprzedawał mieszkanie, ten wie, że bardzo często jest to czasochłonny i długotrwały proces. Sytuacja staje się jeszcze bardziej skomplikowana, gdy nieruchomość obciążona jest długami – kredytem hipotecznym, zajęciem komorniczym czy zaległymi opłatami. Wbrew pozorom nie sprawia to jednak, że sprzedaż zadłużonego mieszkania nie jest możliwa. Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, jak przeprowadzić taką transakcję, jakich dokumentów potrzebujesz i na co powinieneś uważać.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania – czy jest możliwa? 

Czy można sprzedać mieszkanie z zadłużeniem? Tak – nie ma w polskim prawie przepisów, które zakazywały sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką lub innym rodzajem długu. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, kiedy w księdze wieczystej wskazany jest zapis dotyczący zakazu zbywania. 

Nie masz księgi wieczystej? Sprawdź, czy możesz sprzedać mieszkanie bez KW

Właściciele decydują się na sprzedaż nieruchomości z długiem zwykle wtedy, gdy chcą znaleźć środki na jego spłatę, powstrzymać rośnięcie obciążenia oraz pozbyć się niepotrzebnego lokalu. Musisz jednak mieć świadomość, że sprzedaż tego typu nieruchomości będzie trudniejsza niż w przypadku standardowych transakcji, a także że:

• konieczne jest wcześniejsze poznanie wysokości i rodzaju zadłużenia,
• wielu kupujących może zrezygnować z zakupu po poznaniu wysokości obciążenia, 
• zadłużonych nieruchomości nie sprzedaje się w cenach rynkowych z racji istniejących obciążeń do uregulowania,
• a niektóre formy długów (np. egzekucja komornicza) wymagają dodatkowych formalności.

Mieszkanie z długami – jakie są rodzaje obciążeń?

Zanim ruszysz z procesem sprzedaży obciążonego mieszkania, powinieneś ustalić, z jakim rodzajem zobowiązania masz do czynienia. Najczęściej właściciele mają pełną świadomość sytuacji – w końcu to oni zaciągali kredyt czy otrzymywali wezwania do zapłaty. Trudniej bywa w przypadku mieszkań odziedziczonych. W tych przypadkach konieczne jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej i sytuacji prawnej nieruchomości, by upewnić się, czy nie występują na niej różnego rodzaju obciążenia. 

Z jakimi rodzajami obciążeń nieruchomości najczęściej mamy do czynienia? Wymienić można:  

• kredyt hipoteczny – powinien zostać spłacony przed transakcją (ze środków własnych lub zaliczki) lub w trakcie transakcji (kupujący przelewa część ceny bezpośrednio do banku), może również zostać przeniesiony na nowego właściciela, jeśli bank wyrazi na to zgodę,
• zaległe opłaty wobec spółdzielni/wspólnoty (np. czynsz, media, fundusz remontowy, kary administracyjne) – wierzyciele najczęściej domagają się uregulowania długu przed finalizacją sprzedaży, 
• egzekucja komornicza – komornik może zająć nieruchomość, prowadzić postępowanie przygotowujące do licytacji i blokować sprzedaż do czasu uregulowania długu, 
• hipoteka przymusowa US/ZUS – ustanawiania bez zgody właściciela (na podstawie np. wyroku sądowego czy decyzji administracyjnej) w celu zabezpieczenia spłaty długu. 

Jak sprzedać nieruchomość z długiem?

Uzyskanie odpowiednich dokumentów, które pozwolą określić skalę zadłużenia oraz zgody podmiotu na sprzedaż, to pierwszy krok do sprzedaży. W następnej kolejności niezbędny jest kontakt z wierzycielami w celu negocjacji warunków spłaty lub uzyskania zgody na przeniesienie długu na nowego właściciela. Ważne jest także, aby transparentnie informować potencjalnych kupców o faktycznej sytuacji finansowej mieszkania. 

Kolejne kroki, jakie należy podjąć, będą zależne od tego, jaki rodzaj obciążenia posiadamy:

Sprzedaż mieszkania z hipoteką 

Dobra informacja jest taka, że sprzedaż mieszkania z hipoteką to dzisiaj norma – nie powinieneś się więc bać formalności z tym związanych. Banki, notariusze i kupujący są przyzwyczajeni do takich transakcji, dlatego cały proces przebiega stosunkowo sprawnie. Najważniejsze jest uzyskanie z banku zaświadczenia o aktualnym saldzie zadłużenia: z dokładną kwotą, którą należy spłacić, oraz numerem rachunku technicznego, na który środki mają trafić. Z taką informacją właściciel może bez problemu umówić termin sprzedaży u notariusza.

Zastanawiasz się, czy nowy właściciel domu odpowiada za długi poprzedniego? W przypadku kredytu hipotecznego zadłużenie przypisane jest do nieruchomości, co oznacza, że niezbędne jest uzyskanie zgody banku albo na przeniesienie kredytu na nowego nabywcę albo na całkowitą spłatę długu przed sprzedażą. Ten dokument to tzw. promesa z banku, czyli pisemna zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po otrzymaniu zapłaty, która ważna jest zazwyczaj tylko przez 30 dni.

Sprzedaż mieszkania z komornikiem

Najwięcej obaw wśród właścicieli budzi zwykle sprzedaż nieruchomości, na której ciąży egzekucja komornicza. Sprzedający często są przekonani, że w takiej sytuacji jedyną opcją jest licytacja. Tymczasem możliwa jest sprzedaż lokalu jeszcze przed nią (a nawet w jej trakcie), o ile zostanie to uzgodnione z komornikiem. 

Jak wygląda proces w tym przypadku? Właściciel kontaktuje się z komornikiem, ustala wysokość zadłużenia oraz możliwość sprzedaży poza licytacją. Komornik wydaje stosowne zaświadczenie i wskazuje kwotę, jaka musi zostać uregulowana. Kupujący w dniu podpisania aktu przelewa tę kwotę bezpośrednio do komornika, a resztę ceny – właścicielowi. Po spłacie długu komornik zwalnia nieruchomość spod zajęcia i formalności zostają zamknięte. 

Sprzedaż mieszkania obciążonego egzekucją komorniczą jest więc trudniejsza, ale wciąż może być atrakcyjną alternatywą dla licytacji komorniczej, gdzie cena wywoławcza wynosi ¾, a potem ⅔ wartości rynkowej.

Sprzedaż mieszkania z zaległymi opłatami 

Zadłużenie wobec wspólnoty lub spółdzielni również nie przekreśla możliwości sprzedaży mieszkania. Administracja wystawia właścicielowi zaświadczenie o wysokości zaległości, a dalsze kroki ustala się indywidualnie podczas transakcji. Często zaległe opłaty są spłacane automatycznie z pieniędzy kupującego – notariusz wpisuje do aktu notarialnego, że część ceny trafi bezpośrednio na rachunek wspólnoty lub spółdzielni. W praktyce wygląda to więc podobnie jak przy hipotece: rozliczenie długu odbywa się w ramach umowy sprzedaży, więc właściciel nie musi regulować wszystkiego z wyprzedzeniem.

Inaczej jest w przypadku zadłużenia w mediach. W tym przypadku jesteś dłużnikiem jako osoba (nieruchomość nie jest obciążona) i powinieneś rozliczyć się z mediami, spisać protokół przekazania lokalu oraz rozwiązać lub przenieść dotychczasowe umowy na nowego właściciela przed sprzedażą. 

Zadłużone mieszkanie – jakie dokumenty są potrzebne?

Do przeprowadzenia transakcji sprzedaży zadłużonego mieszkania u notariusza niezbędne są zazwyczaj takie dokumenty jak: podstawa nabycia nieruchomości (akt własności, akt notarialny umowy darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku), numer księgi wieczystej (chyba że masz spółdzielcze prawo do lokalu), dokumenty świadczące o wysokości zadłużenia wskazanego na konkretny dzień. 

Przydatne może być również pismo z Urzędu Skarbowego o braku zaległości podatkowych. W przypadku kredytu hipotecznego niezbędna jest również wspomniana już promesa. 

Twój skup – najlepszy sposób na sprzedaż mieszkania z długiem

Sprzedaż mieszkania z długami na wolnym rynku bardzo Cię stresuje? Chciałbyś jak najszybciej „pozbyć się” problematycznej nieruchomości i spłacić zadłużenie? Zajęcie komornicze sprawia, że nie śpisz po nocach?  W takiej sytuacji najszybszym i najwygodniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie z możliwości, jakie zapewnia skup nieruchomości.  

Skup nieruchomości przejmuje nieruchomość bez względu na stan prawny i przejmuje cały ciężar formalności – kontaktuje się z bankiem, spółdzielnią czy komornikiem, ustala dokładną wysokość długu i reguluje zobowiązania bezpośrednio u wierzycieli. Dzięki temu Ty nie musisz tłumaczyć się kolejnym kupującym, ani bać się odmów. Otrzymujesz szybką, rzetelną wycenę i gotówkę w ciągu zaledwie kilku dni, co pozwala Ci zamknąć trudny etap i zacząć budować swoje życie od nowa. 

Sprzedaż zadłużonego mieszkania – podsumowanie

Sprzedaż mieszkania obciążonego długami to bez wątpienia wyzwanie, szczególnie gdy na barkach właściciela spoczywa presja czasu, narastające koszty czy widmo egzekucji komorniczej. Choć procedury bywają złożone, a formalności mogą przytłoczyć, taka transakcja jest jak najbardziej możliwa – trzeba jedynie wiedzieć, jak do niej podejść i gdzie szukać wsparcia. Zarówno mieszkanie z hipoteką, jak i to zajęte przez komornika czy z zaległymi opłatami może zostać sprzedane bezpiecznie i zgodnie z prawem.

Jeśli jednak czujesz, że samodzielna sprzedaż przerasta Twoje możliwości, a każdy kolejny dzień z długiem odbiera Ci spokój, pamiętaj, że nie musisz działać w pojedynkę. Jako profesjonalny skup nieruchomości pomagamy wyjść z trudnej jak najszybciej. Przejmujemy kontakt z wierzycielami, przygotowujemy niezbędne dokumenty i dbamy o wszystkie formalności, tak abyś Ty mógł skupić się na najważniejszym: odzyskaniu stabilności finansowej. Skontaktuj się z nami, jeśli tego właśnie potrzebujesz!