Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem

Sprzedaż mieszkania zwykle kojarzy się z prostą transakcją: wystawiasz ofertę, pojawiają się zainteresowani, a po kilku spotkaniach i negocjacjach podpisujesz akt notarialny. W praktyce jednak ten scenariusz rozmija się z rzeczywistością, gdy okazuje się, że wraz z mieszkaniem pozyskuje się również lokatora. Dla wielu kupujących obecność lokatora stanowi sygnał ostrzegawczy – uruchamia obawy o formalności, czas oczekiwania na przekazanie lokalu czy ryzyko związane z koniecznością przeprowadzenia eksmisji. 

Czy faktycznie tak jest, że trudniej jest sprzedać mieszkanie z lokatorem? Jakie prawa przysługują lokatorowi, a jakie właścicielowi? I co zrobić, gdy Ty chcesz sprzedać mieszkanie, a lokator nie chce się wyprowadzić? Podpowiadamy!

Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem jest legalna?

Sprzedaż mieszkania z lokatorem jest jak najbardziej możliwa – nie ma żadnych przepisów stwierdzających, że nie możesz sprzedać mieszkania, gdy ktoś w nim obecnie przebywa. Musisz jednak wiedzieć, że najemca wcale nie ma obowiązku się wyprowadzać tylko dlatego, że doszło do sprzedaży – jego prawa (np. wynikające z umowy) dalej obowiązują. Nowy nabywca wstępuje w miejsce poprzedniego i musi respektować dotychczasową umowę najmu, chyba że została rozwiązana zgodnie z przepisami.

Z tego powodu powinieneś się liczyć z tym, że obecność lokatora może wpłynąć na wartość rynkową mieszkania, a chętnych na zakup może być mniej. Jednocześnie sprzedaż może być bardziej skomplikowana – ale to zależy od tego, z jakim lokatorem mamy do czynienia. Z tego powodu pierwszy krok, jaki powinieneś wykonać przed sprzedażą mieszkania, to sprawdzenie statusu prawnego lokatora. 

Sprzedaż mieszkania a rodzaje lokatorów 

Jeśli posiadasz mieszkanie, w którym lokator ma umowę najmu, regularnie płaci czynsz i nie masz do niego żadnych zastrzeżeń, to paradoksalnie może być Ci łatwiej znaleźć kupca. Inwestorzy często szukają nieruchomości, które będą im zapewniać stabilny przychód – a brak konieczności szukania odpowiedniego najemcy to dla nich ułatwienie. Procedura sprzedaży jest więc standardowa:

1. Przygotuj niezbędne dokumenty – potrzebny Ci będzie m.in. odpis z księgi wieczystej, plany mieszkania czy umowy dot. praw lokatora.

Warto wcześniej rozpocząć kompletowanie dokumentów, by być gotowym, gdy kupiec się pojawi. Sprawdź, jakie dokładnie dokumenty będą Ci potrzebne przy sprzedaży mieszkania

2. Oceń wartość mieszkania – obecność lokatora może wpływać na cenę rynkową, dlatego warto skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego czy porównać ceny podobnych mieszkań z najemcami, które są wystawione na rynku. 
3. Przygotuj mieszkanie do sprzedaży – ten krok wymaga kontaktu z lokatorem, by wspólnie zadbać o porządek i estetykę mieszkania oraz dostęp do nieruchomości dla potencjalnych kupców. 
4. Zdecyduj o sposobie sprzedaży – możesz samodzielnie szukać kupca, zdecydować się na sprzedaż z pomocą pośrednika lub wybrać firmę zajmującą się skupem nieruchomości (atrakcyjna opcja, jeśli zależy Ci na ekspresowym procesie i szybkiej wypłacie gotówki). 

Sytuacja komplikuje się w przypadku lokatora z prawem dożywocia oraz tzw. dzikiego lokatora. Poniżej przedstawiamy z czym się wiążą te dwie sytuacje. 

Sprzedaż mieszkania z prawem dożywocia

Umowa dożywocia pozwala pozostać najemcy w lokalu nawet po jego sprzedaży – a sprzedaż takiego mieszkania możliwa jest tylko za zgodą dożywotnika. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy nabywca dogada się z dożywotnikiem i zaoferuje mu zapłatę za odstąpienie od umowy.

Sprzedaż mieszkania z dzikim lokatorem

Masz lokatora, który mieszka bez umowy (lub bez Twojej zgody) i nie płaci czynszu, a Ty zastanawiasz się, czy masz podstawy, by go wyrzucić z nieruchomości? Musisz wiedzieć, że tzw. „eksmisja na bruk” nie jest w żadnej sytuacji możliwa, a na dodatek nie możesz jej przeprowadzić samodzielnie. Procedura wymaga skierowania wniosku do sądu, co sprawia, że w praktyce pozbycie się problematycznego najemcy może potrwać nawet kilka lat.  

Co więcej, polskie prawo skutecznie chroni lokatorów, zwłaszcza tych w trudnej sytuacji życiowej. Z tego powodu eksmisja nie może być przeprowadzana:

• w okresie zimowym (od 1 listopada do 31 marca), jeśli lokator nie ma zapewnionego lokalu zastępczego,
• bez zapewnienia lokalu socjalnego dla osób, którym takie prawo przysługuje (np. rodzin z dziećmi, osób niepełnosprawnych, kobiet w ciąży, obłożnie chorych, osobom bezrobotnym).

Taka sytuacja stanowi dużą barierę dla potencjalnych nabywców i może wymusić na Tobie obniżenie ceny mieszkania nawet o 30-40% w stosunku do wartości rynkowej, aby przyciągnąć zainteresowanie. Z tego powodu lepszym wyjściem jest próba polubownego porozumienia się z lokatorem – ale to nie zawsze jest możliwe.  

Skup mieszkania z lokatorem – alternatywa dla tradycyjnej sprzedaży

Stabilny, terminowy najemca z umową na czas określony nie stanowi problemu – takie mieszkania często szybko znajdują nabywców. Zdecydowanie trudniej jest jednak wtedy, gdy lokator nie ma umowy, zalega z opłatami, nie chce opuścić lokalu lub korzysta z prawa dożywocia, które pozwala mu mieszkać w nieruchomości do końca życia, bez względu na to, kto ją kupi. Te dwie sytuacje wiążą się z problemami prawnymi i długimi procesami sprzedaży, dlatego atrakcyjnym rozwiązaniem może być skup mieszkania z lokatorem.

Tego typu podmioty przejmują mieszkania z lokatorami bez względu na konkretną sytuację i często nawet bez oględzin nieruchomości. Zajmują się też wszelkimi formalnościami, żebyś Ty nie musiał się niczym martwić, a cały proces są w stanie zamknąć w zaledwie kilka dni. Nie musisz się martwić szukaniem potencjalnego nabywcy, negocjacjami czy widmem eksmisji – skup przejmuje na siebie problem, a Ty możesz w końcu głęboko odetchnąć bez myślenia o lokatorze utrudniającym Ci życie. 

Jednocześnie otrzymujesz zapłatę do ręki od razu przy podpisaniu umowy. Ten model sprzedaży jest więc szczególnie atrakcyjny nie tylko wtedy, gdy tradycyjni kupcy rezygnują po usłyszeniu słowa „lokator”, ale również gdy czas pozyskania środków ma dla Ciebie kluczowe znaczenie.

Przedstawiona powyżej możliwość brzmi dla Ciebie atrakcyjnie? Dowiedz się więcej na temat tego, jak działa skup nieruchomości i czy się naprawdę opłaca

Sprzedaż mieszkania z lokatorem – podsumowanie

Choć sprzedaż mieszkania z lokatorem wielu osobom wydaje się misją trudną lub wręcz niemożliwą, rzeczywistość jest dużo bardziej przystępna. Tak naprawdę wszystko sprowadza się do zrozumienia sytuacji prawnej, właściwego przygotowania dokumentów i wyboru odpowiedniej formy sprzedaży. Lokator nie przekreśla transakcji – czasem ją spowalnia lub komplikuje, a niekiedy może wręcz zwiększyć atrakcyjność Twojej oferty dla inwestora. 

Jeśli jednak masz do czynienia z osobą, która nie współpracuje lub posiada szczególne prawa, musisz liczyć się z dłuższym procesem i mniejszym zainteresowaniem na wolnym rynku. W takiej sytuacji skup nieruchomości stanowi realną, sprawdzoną i bezpieczną alternatywę. Pozwala szybko zamknąć temat, otrzymać pieniądze i odetchnąć z ulgą. W Twój Skup właśnie na to stawiamy – skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci uporządkować sprawy, które latami wydawały się nierozwiązywalne!